之前咱们这租金收益如此之低,房产投资回报率还那么高,纯粹是靠炒房的投机风气,如果回归理性考虑,核心还是租金收益为主,资本增值为辅。
投资要考虑收益,以十年期国债作为无风险利率 1.85%为“基底”,叠加其他成本,才是真实合理的投资收益。
房产有折旧和流动性风险,这些都要考虑进去作为投资的成本,折旧和流动性风险加一起,溢价 2%感觉不为过,那 1.85+2=3.85%。
也就是至少这套房子抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%,才有投资价值,否则约等于承担了风险,但没有获得收益。
如果考虑贷款 85%买房的话,在当前 3.5%房贷利率的情况下,这 85%的贷款成本按照租售比的形式计算,大概是 2.98%左右。
那就是 1.85+2+2.98=6.83%的租售比,才有投资价值。
租金低于上述两个收益率还去投资房产的话,我觉得就属于是去博未来有大幅的资本增值了,稍微有些危险。
租售比的提升,有可能是租金的提升,也有可能是房价的下跌。
——为什么不买债券?——
也许有人会认为 3.85%的收益,还不如买债券,长期年化还有 4%左右,波动比房产小,流动性又好。 但房产自身也可能因为土地需雀形、经济增长、政策支撑等因素升值,假设未来每年房产自身还有 2%的升值空间,那最终的收益是 3.85+2=5.85%。
此时房产就是一个介于债券和股票之间的投资品,它的收益高于债券低于股票,波动同样高于债券低于股票。
——总结——
所以,一套房子只有租售比达到了 3.85%,我觉得才是可以考虑投资的,且是全款的情况,如果是贷款,就得是 6.83%左右的租售比。
之所以是“可以考虑”,是因为目前房价还处于下行期,即使出现了租售比达标的房产,买入后如果房价本身持续下跌,需要经过很多年才能回正或者上涨,那你的本金其实也变相的锁死在里面了。
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